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聚智慧、立產(chǎn)業(yè)、興地方
隨著新興工業(yè)的興起以及地方政府對新型工業(yè)的高度重視，工業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷著升級與精細化分割的趨勢。生物醫(yī)藥、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能（AI）、數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新能源汽車、大數(shù)據(jù)、航空制造、電子商務等前沿垂直領(lǐng)域的工業(yè)地產(chǎn)項目，日益成為驅(qū)動工業(yè)轉(zhuǎn)型升級的主導力量。
然而隨著政策端的趨嚴、市場端的萎縮，我們工業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者們開始思考一個問題：工業(yè)地產(chǎn)究竟還能走多遠？
工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程
工業(yè)地產(chǎn)作為城市多元產(chǎn)業(yè)的基石，自改革開放以來，其發(fā)展歷程可劃分為多個關(guān)鍵階段：
初期（1979-1984年）
工業(yè)地產(chǎn)以出口特區(qū)為起點，逐步演變?yōu)楣I(yè)園區(qū)，初期產(chǎn)業(yè)層次較低，主要承接港澳臺及日韓的外來加工業(yè)務，采用“三來一補”模式。
中期（1984-2003年）
進入初創(chuàng)與擴展期，分為前后十年。前十年，以大連經(jīng)開區(qū)、東湖高新區(qū)等為代表，著重于外貿(mào)擴張、外資吸引與技術(shù)引進；后十年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)加速對外開放與招商引資，二代園區(qū)興起，推動經(jīng)濟進一步發(fā)展。
整頓期（2003-2006年）
隨著政策調(diào)整，工業(yè)地產(chǎn)步入規(guī)范化軌道，園區(qū)管理權(quán)限集中，形成政府主導、企業(yè)主導及政企結(jié)合等多種管理模式。
后期（2006-2017年）
市場力量增強，PPP模式初現(xiàn)端倪，工業(yè)地產(chǎn)由粗放經(jīng)營向精細化管理轉(zhuǎn)變，特別是后五年，產(chǎn)城融合成為新趨勢，工業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)由增量擴張向存量優(yōu)化的關(guān)鍵跨越。
當前階段（2017年至今）
面對房地產(chǎn)市場調(diào)整與新基建浪潮，工業(yè)地產(chǎn)被賦予新使命，成為推動產(chǎn)業(yè)升級、促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要力量。
工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式
常見的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式主要有以下四種：
工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式
此模式為中國各級政府最常用的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方式，承載著推動區(qū)域經(jīng)濟、社會進步及就業(yè)增長的重任。它超越了單純地產(chǎn)開發(fā)的范疇，融入?yún)^(qū)域規(guī)劃、政策扶持、稅收優(yōu)惠等多維度考量，成為國內(nèi)外經(jīng)濟交流的橋梁與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的引擎。政府主導下，通過營造獨特優(yōu)勢吸引投資，促進產(chǎn)業(yè)鏈形成與升級。
主體企業(yè)引導模式
由行業(yè)巨頭引領(lǐng)，憑借其實力與影響力，在獲取大片工業(yè)用地后，構(gòu)建專屬園區(qū)并吸引同類企業(yè)入駐，形成產(chǎn)業(yè)集群效應，共同推動產(chǎn)業(yè)鏈上下游的完善與發(fā)展。
工業(yè)地產(chǎn)商模式
專業(yè)開發(fā)商專注于工業(yè)園區(qū)及周邊配套設施的建設與運營，通過租賃、轉(zhuǎn)讓或合作等方式實現(xiàn)資產(chǎn)增值與盈利，為工業(yè)發(fā)展提供堅實支撐。
綜合運作模式
鑒于工業(yè)地產(chǎn)項目的復雜性與廣泛性，該模式巧妙融合工業(yè)園區(qū)開發(fā)、主體企業(yè)引導及工業(yè)地產(chǎn)商模式，平衡政策、資金與運營能力，確保項目高效推進，實現(xiàn)多方共贏的局面。
產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)狀
在工業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)鏈中，上游端的政府掌握土地資源分配權(quán)；而下游匯聚了多樣化的產(chǎn)業(yè)企業(yè)，它們構(gòu)成市場的實際需求方。在融資環(huán)境尚不暢通的市場背景下，工業(yè)地產(chǎn)商往往傾向于提升物業(yè)銷售比例以加速資金回籠，而政府則傾向于鼓勵企業(yè)持有物業(yè)，促進區(qū)域經(jīng)濟的長期穩(wěn)定發(fā)展，雙方博弈的結(jié)果取決于哪方話語權(quán)更大。
轉(zhuǎn)向下游視角，工業(yè)地產(chǎn)的市場特性尤為顯著：企業(yè)客戶作為購買主體，其行為高度理性，決策過程審慎且周期較長。這些企業(yè)來自各行各業(yè)，其基本需求千差萬別，從電子信息到生物醫(yī)藥，再到醫(yī)療器械等，不同產(chǎn)業(yè)間的經(jīng)營模式大相徑庭，自然對廠房的設計、布局、配置等需求也各不相同。
形象點說，工業(yè)地產(chǎn)商置身于由地方政府與產(chǎn)業(yè)企業(yè)這兩座大山中間，雙方客戶均表現(xiàn)出高度理性與決策獨立性。開發(fā)商要在這有限的夾縫空間中，憑借敏銳的洞察力和靈活的應變能力，尋求生存與發(fā)展之道。
傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)面臨大考
隨著時代的變遷與環(huán)境的重塑，傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式所依賴的生存空間正日益逼仄。
“標準地”與帶方案出讓模式普及
自浙江率先推行“標準地”制度以來，這一模式迅速在全國鋪開。多數(shù)省份已實施“標準地”改革，通過明確投資強度、產(chǎn)出效益等控制指標，并在出讓合同中約定，配以獎懲機制，使開發(fā)商在拿地前必須深思熟慮，謹慎決策。
核心指標門檻提升
為了促進土地高效利用，各地政府不斷提高容積率、自持比例等要求。一線城市幾乎難覓可售項目，二三線城市自持比例攀升，而低線城市雖門檻稍低，卻因產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，招商難題頻現(xiàn)。此外，“工業(yè)上樓”趨勢加速，容積率標準持續(xù)提升，如江蘇等地明確提出了更高的容積率底限，鼓勵建設高標準廠房。
產(chǎn)業(yè)監(jiān)管力度加大
隨著經(jīng)濟發(fā)展壓力增大，政府對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的監(jiān)管日益嚴格。開發(fā)商不僅要面對更高的稅收考核指標，還需與地方政府簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，明確開發(fā)建設與投產(chǎn)達產(chǎn)要求，違約責任明確，使得開發(fā)商在追求盈利的同時，需更加注重項目運營與產(chǎn)業(yè)導入的成效。
“工業(yè)上樓”已成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新趨勢
這一系列政策調(diào)整，無疑加大了民營工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的拿地難度與成本，市場資源逐漸向國資平臺傾斜，民營企業(yè)的生存空間被進一步壓縮。
轉(zhuǎn)向市場端，工業(yè)地產(chǎn)正面臨需求萎縮的嚴峻挑戰(zhàn)。國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的不確定性及政策調(diào)整，共同作用于工業(yè)地產(chǎn)市場，導致需求下滑，銷售壓力陡增。
市場格局固化
環(huán)渤海、長三角、珠三角等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，工業(yè)地產(chǎn)市場已趨于飽和，優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源稀缺，市場從增量時代步入存量競爭階段。
企業(yè)效益下滑
國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級壓力山大，對新增工業(yè)地產(chǎn)的需求自然減少。
供應過剩與需求不足并存
市場競爭白熱化，部分開發(fā)商為求快速回籠資金，不得不采取降價策略，利潤空間被大幅壓縮。以鄭州為例，2023年工業(yè)地產(chǎn)項目銷量普遍下滑，同比降幅高達50%-80%。
無論是政策端的持續(xù)收緊，還是市場端的需求疲軟，都在不斷擠壓傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的生存空間，迫使行業(yè)尋求新的發(fā)展模式與出路。
但開發(fā)模式亟待轉(zhuǎn)型
盡管當前工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正承受政策調(diào)整與市場波動的雙重考驗，六賢依然認為行業(yè)有發(fā)展前景。這底氣源自于當前產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的大背景和利好政策的雙重助力，為工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提供了穩(wěn)健的基礎(chǔ)和持續(xù)的動力。
首先，我國城鎮(zhèn)化進程尚未完結(jié)，仍有可觀的提升空間。2023年，我國城鎮(zhèn)化率達到了66.16%，雖已取得顯著成就，但與發(fā)達國家約80%的水平相比，仍存在發(fā)展的余地。盡管城鎮(zhèn)化速度或?qū)⒎啪?，但持續(xù)的人口聚集和城市化進程仍將為工業(yè)地產(chǎn)帶來新的增長空間。
其次，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化與升級正孕育著新的需求動力。隨著經(jīng)濟的深入發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的逐步退出與新興產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起，將促使工業(yè)地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻變革。這一變化不僅為工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來了挑戰(zhàn)，更為其開辟了新的發(fā)展機遇和藍海市場。
從大方向看，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的前景依然廣闊，但依靠賣地皮掙錢的時代已經(jīng)過去了！增量開發(fā)的時代預計還將延續(xù)3至5年，但開發(fā)業(yè)務將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)闄C會型業(yè)務，即項目將更加依賴于精準的市場判斷與高效的運營能力。對于工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，未來的成功之道在于積極擁抱變革，從根本上轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)開發(fā)思維，從單純的建設者轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合服務商，實現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)與不動產(chǎn)的雙輪驅(qū)動”。未來的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，將是那些能夠“走產(chǎn)業(yè)的路，賺不動產(chǎn)的錢”的企業(yè)所主導的市場。
