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為了方便大家系統(tǒng)的了解工業(yè)用地基礎知識，將園區(qū)工業(yè)用地專業(yè)術語和關鍵知識點進行整理，供粉絲朋友借鑒參考。
1、工業(yè)用地的分類
《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》按照對居住及公共環(huán)境的干擾程度 、污染程度、安全隱患程度的不同，將工業(yè)用地分為三類：
一類工業(yè)用地（M1）：對居住和公共環(huán)境基本無干擾、污染和安全隱患，包括以產業(yè)研發(fā)、中試為主兼具小規(guī)模生產的工業(yè)用地，如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地。
二類工業(yè)用地（M2）：對居住和公共環(huán)境有一定干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地，如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地。
三類工業(yè)用地（M3）：對寓居和公共設備等環(huán)境有嚴重干擾和污染的工業(yè)用地，如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機械制造工業(yè)、化學工業(yè)等用地。
此外，為了適應傳統(tǒng)工業(yè)向高新技術、協(xié)同生產空間、組合生產空間及總部經濟、2.5產業(yè)等轉型升級需要，近年，政府在三類工業(yè)用地外又衍生出了新型產業(yè)用地（M0），范圍定義為融合研發(fā)、創(chuàng)意、設計、中試、無污染生產等創(chuàng)新型產業(yè)功能以及相關配套服務的用地。
2、如何獲取工業(yè)用地?
根據《土地法》及國土資源部相關規(guī)章規(guī)定，經營性用地必須通過「招拍掛」的方式獲得。但與住宅用地的「價高者得」不同，獲取工業(yè)用地需要地方政府點頭同意。政府會根據企業(yè)的實際情況，設置競拍條件，再拿到公共資源交易平臺公告「招拍掛」。當然，企業(yè)也可以在二級土地市場買地，但二手地交易的復雜程度要遠高于一級市場，且風險大都由買受方承擔。
3、工業(yè)用地能否轉讓？
根據《國有建設用地使用權出讓合同》（示范文本）和《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定，工業(yè)用地可以轉讓，但有兩個前提條件。
① 按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
② 按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。
當然，以上只是國家的基礎規(guī)定，各地區(qū)辦理土地轉讓可能有其他的附加條件，一般來說，土地出讓時有特殊約定的，再次轉讓還需要征得原主管部門同意。
4、工業(yè)用地的涉稅問題
出讓方：
① 營業(yè)稅：單位和個人受讓的土地使用權，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額，按照5%的稅率繳納營業(yè)稅。
② 城市維護建設稅和教育費附加：以上述營業(yè)稅額為計稅依據，分別按照5%(納稅人在縣城、鎮(zhèn)的)和3%的稅率繳納城市維護建設稅和教育費附加。
③ 土地增值稅：以轉讓土地使用權取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進稅率繳納土地增值稅。
法定的扣除額：取得土地使用權所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用;與轉讓房地產有關的稅金等。
稅率：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。
為計算方便，可以通過速算公式計算：
土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數
(0、5%、15%、35%分別對應30%、40%、50%、60%稅率)。
當然，若稅務機關發(fā)現以上數據不夠真實，會要求對轉讓價格或扣除費用進行評估。
④ 企業(yè)所得稅：按25%的稅率繳納企業(yè)所得稅。
⑤ 印花稅：按產權轉移書據(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。
受讓方：
① 城鎮(zhèn)土地使用稅：以納稅人實際占用的土地面積(平方米)為計稅依據，按一定的稅率（每個城市各不相同）按年繳納。
② 印花稅：按產權轉移書據（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。
③ 契稅：土地使用權的轉讓，以成交價格為計稅依據，以3%稅率繳納契稅。
5、工業(yè)用地如何變性？
根據《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照本章的有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。
這里有兩個需要注意點，一是工業(yè)用地變性必須符合城市總體規(guī)劃，且需要主管領導（國土部門一把手、分管副市長）簽字確認；二是工業(yè)用地變性以后只需要補交差價，不一定需要「招拍掛」（各地方規(guī)定不同）。
但在實際操作中，土地變性費時費力，如果沒有很硬的關系，基本沒戲。
6、工業(yè)用地使用年限？
《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規(guī)定，工業(yè)用地最高年限為50年。
此前，我國各地工業(yè)用地出讓大多采用最高年限；但這幾年國內不少地區(qū)（主要是發(fā)達省、市）為了提升土地集約化程度、加快土地流轉效率，推出了工業(yè)用地彈性年期出讓，把出讓年限縮短到了10-50年不等（10-20年較為常見）。
7、工業(yè)用地配套比例？
根據今年3月最新修訂的《工業(yè)項目建設用地控制指標》（2021版），工業(yè)用地行政辦公及生活服務設施用地面積≤工業(yè)項目總用地面積的7%，且建筑面積≤工業(yè)項目總建筑面積的15%，不得分割轉讓。
同時《工業(yè)項目建設用地控制指標》還新增一條補充規(guī)定：對單體大型工業(yè)項目，按照工業(yè)用地落實用途的戰(zhàn)略性新興產業(yè)、先進制造業(yè)項目，項目用地范圍內可以增加研發(fā)、創(chuàng)意、設計、檢測、中試設施，增加的建筑面積≤工業(yè)項目總建筑面積的15%，不得分割轉讓。
8、工業(yè)用地投資強度？
《工業(yè)項目建設用地控制指標》按照行業(yè)分類給出了固定資產投資強度的推薦值。但這個指標并沒有太大的參考性，因為各地基本都會在推薦性指標的基礎上加碼。一般來說，越發(fā)達的城市對投資強度要求越高，比如上海對工業(yè)用地的投資強度要求可以達到1000萬/畝以上；而一般的地級市只需要200-300萬/畝就可以達標。
9、工業(yè)用地容積率？
根據《工業(yè)項目建設用地控制指標》，不同行業(yè)政府對容積率的要求不同。比如計算機、通信、電子設備制造業(yè)，容積率必須達到1.1（及以上）；而石油、煤炭、燃料加工業(yè)等對生產工藝有特殊要求的，容積率只需達到0.5即可。
10、工業(yè)用地增加容積率要補交費用嗎?
根據《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》第二十四條規(guī)定，鼓勵土地使用者在符合規(guī)劃的前提下，通過廠房加層、廠區(qū)改造、內部用地整理等途徑提高土地利用率。在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，現有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。
11、工業(yè)用地建筑系數？
建筑系數即使用面積占建筑面積的比例「建筑系數=（建筑物占地面積+構筑物占地面積+堆場用地面積）÷項目總用地面積×100%」。《工業(yè)項目建設用地控制指標》規(guī)定，一般性行業(yè)建筑系數至少要達到40%（及以上），化工制造、金屬冶煉等個別行業(yè)可以放寬到30%（及以上）。
12、閑置土地如何處理？
根據《閑置土地處置辦法》第十四條，由于企業(yè)原因導致的閑置：
① 未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經本級人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產成本。
② 未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《土地管理法》第三十七條和《城市房地產管理法》第二十六條規(guī)定，報經有批準權的人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。閑置土地設有抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。
但在實際操作中，政府對收回閑置土地態(tài)度非常謹慎，處理方式也以靈活處置為主，包括勒令企業(yè)限期開發(fā)建設、用地置換等，反復整改無效后才會考慮收回土地。
由于政府原因導致的閑置，根據《閑置土地處置辦法》第十二條規(guī)定，市、縣國土資源主管部門應當與國有建設用地使用權人協(xié)商，選擇下列方式處置：
① 延長動工開發(fā)期限，簽訂補充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)、竣工期限和違約責任。
② 按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關用地手續(xù)。
③ 由政府安排臨時使用。待原項目具備開發(fā)建設條件，國有建設用地使用權人重新開發(fā)建設。
④ 協(xié)議有償收回國有建設用地使用權。
⑤置換置換其它價值相當、用途相同的土地。
13、工業(yè)用地拆遷可能有哪些補償？
① 土地補償：補償標準由各地根據當地工業(yè)地價自主制定。
② 獎勵性補償：對積極響應拆遷或主動放棄一些權利的企業(yè)給予一定的獎勵性補償。
③ 廠房重置成新價：廠房重置后再建所需金額（包括不可移動的裝修附屬物、機器設備等）。
④ 停產停業(yè)損失費：企業(yè)（預期）利潤損失、違約損失、財務成本（成本利息）等。
⑤ 搬遷運輸補償費。
⑥ 其他額外約定的補償。
14、工業(yè)用地能抵押貸款嗎？
工業(yè)用地屬不動產抵押中土地的一種，根據工業(yè)用地的分類和土地所有權，可以申請銀行貸款。貸款具體金額，銀行會對土地使用權價值及地上的建筑物進行估價得出。
但有一點需要注意，若土地是集體所有，銀行一般只評估廠房建筑物價值，土地價值可能不算在內。
15、土地使用期滿怎么辦？
我國土地有償使用制度建立于上世紀90年代，多數土地按照法定最高年期出讓，目前，我國大部分地區(qū)尚未遇到土地使用權到期問題，對使用期限屆滿后是否續(xù)期、如何續(xù)期，均由地方自主決策，國家暫無統(tǒng)一的規(guī)定。
16、工業(yè)用地產權能否分割？
目前全國沒有任何一部法律法規(guī)明確給出工業(yè)用地上廠房或辦公樓能否進行產權分割，在實際操作中主要以地方政府的意愿為主。一般來說，一線城市對工業(yè)地產分割銷售多采取限制措施，而二三線城市對此相對開放。
17、工業(yè)用地能不能蓋住宅？
《土地管理法》第四條規(guī)定，國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。因此工業(yè)用地上蓋住宅屬于明顯的違法行為，所建的住宅也是非法建筑。若政府追究，開發(fā)商可能面臨補繳出讓金、交還土地使用權、行政罰款等處罰。
