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聚智慧、立產(chǎn)業(yè)、興地方
近日，金地商置集團有限公司公告披露成立合伙企業(yè)的關(guān)鍵信息。根據(jù)公告，金地商置于2024年7月31日與各方簽署合伙企業(yè)協(xié)議，共同成立深圳市領(lǐng)新產(chǎn)業(yè)園私募股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），基金由“深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司”擔(dān)任執(zhí)行事務(wù)合伙人、基金管理人，該合伙企業(yè)的主要業(yè)務(wù)為收購、控股及運營金地產(chǎn)業(yè)園項目的全部股權(quán)。
項目分別是上海松江區(qū)望東中路的金地威新虹橋科創(chuàng)園和申港路的金地威新松江智造園、嘉定區(qū)銀龍路的金地威新嘉定智造園，以及寶山區(qū)威航路的金地威新寶山智造園。
緩解債務(wù)壓力
最直接的點，就是幫助金地集團度過2024年的償債高峰期。
在金地集團發(fā)布的2024半年報業(yè)績預(yù)告中，預(yù)計半年度凈利潤為虧損30億-36億元人民幣。并且在2024年，金地集團公開市場共有9筆債務(wù)到期，上半年，已按時全額兌付了超過120億到期公開債。
下半年，金地集團還需要償還4.8億美元的境外債（2024年8月12日到期），以及2只本金額總計30億元的中期票據(jù)。
私募價更高？
據(jù)小道消息得知，金地這次4個擬出售的產(chǎn)業(yè)園都在去年爆出的5個符合公募REITs申報的資產(chǎn)中。
存在兩種推測，金地集團在推進公募REIT項目時可能遭遇了與先前聯(lián)東產(chǎn)業(yè)園REIT相似的問題，即公募REITs的報批估值被大幅下調(diào)，這一結(jié)果超出了金地的原先預(yù)期。在深入比較了私募基金提供的報價之后，金地最終決定選擇估值更為有利的私募渠道，也就有了這次的交易。
另一種可能性是，盡管公募與私募的估值差距并不顯著，但公募所涉及的手續(xù)繁復(fù)、審核流程冗長，加之金地集團面臨即將于8月12日到期的債務(wù)壓力，迫使公司決定放棄公募渠道，轉(zhuǎn)而選擇更為迅速高效的私募渠道，以實現(xiàn)資金的及時退出。
這僅僅代表了我個人的推測，然而，此次交易確實為眾多民營企業(yè)提供了一條可資借鑒的退出路徑。
然而，不容忽視的是，本次計劃出售的四個產(chǎn)業(yè)園區(qū)均呈現(xiàn)出近乎滿租的狀態(tài)，其回報率極為可觀。這一狀況，無論是對于公募還是私募而言，均構(gòu)成了產(chǎn)業(yè)園區(qū)尋求退出的重要先決條件。
全國國資抄底上海資產(chǎn)
此次大宗交易也不是其它城市國資抄底上海資產(chǎn)的特例。
新疆國資20億買下上海華旭國際大廈、山東國資買下陽光城金地睿灣、江蘇國資買下浦江江程廣場52%股權(quán)、寧波國資買下虹橋世界中心3、4號樓……
根據(jù)仲量聯(lián)行的報告顯示，整個2023年，上海共產(chǎn)生了超過140宗大宗交易，總成交金額約941億元。
為什么都在盯著上海？
首先是在地產(chǎn)下行期，資產(chǎn)價格處于谷底，相關(guān)企業(yè)迫于資金壓力有了出售資產(chǎn)的需求。過往回報率穩(wěn)定的核心資產(chǎn)都被放上了貨架，價格美麗還有談判空間，交易量必然直線上升。
其次，全國各地的國資企業(yè)均紛紛涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域，而在上海購置產(chǎn)業(yè)類資產(chǎn)則成為他們實現(xiàn)“招商飛地”戰(zhàn)略的有效途徑。
