慧產(chǎn)科技集團(tuán)
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慧立方
聚智慧、立產(chǎn)業(yè)、興地方
01做到“地等項(xiàng)目”“房等項(xiàng)目”
上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的“生命藍(lán)灣”特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，正以其高效、便捷的標(biāo)準(zhǔn)廠房，吸引著眾多高新技術(shù)企業(yè)入駐，創(chuàng)造了“當(dāng)年投用、當(dāng)年去化、當(dāng)年投產(chǎn)”的速度。以上海恩盛醫(yī)療科技有限公司為例。當(dāng)時(shí)企業(yè)最新研發(fā)成果已進(jìn)入臨床階段，即將產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，急需一處能實(shí)現(xiàn)“拎包入住”的產(chǎn)業(yè)空間。得益于生命藍(lán)灣提供的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)承載空間，企業(yè)僅用時(shí)4個(gè)月便順利搬遷至該園區(qū)，解了燃眉之急。
恩盛醫(yī)療總經(jīng)理王盛強(qiáng)說(shuō)，與臨港簽約前，遍尋上海都沒(méi)能找到合適的承載空間。臨港奉賢公司副總經(jīng)濟(jì)師、產(chǎn)業(yè)招商部總監(jiān)倪敏介紹，標(biāo)準(zhǔn)廠房在建設(shè)之初就考慮到了企業(yè)的專(zhuān)業(yè)需求，解決了企業(yè)的痛點(diǎn)。比如生物醫(yī)藥園廠房考慮到了醫(yī)藥企業(yè)對(duì)層高的需求，氫能園廠房接通了直接輸送氫氣的管道。很多企業(yè)來(lái)實(shí)地看了藍(lán)灣的標(biāo)準(zhǔn)廠房后，當(dāng)即決定入駐。做到“地等項(xiàng)目”“房等項(xiàng)目”背后，是臨港奉賢公司通過(guò)土地收儲(chǔ)模式，建設(shè)現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)廠房，高效集約利用土地資源。
與之類(lèi)似的，是松江區(qū)佘山鎮(zhèn)以股權(quán)收購(gòu)等方式，打造高品質(zhì)現(xiàn)代化園區(qū)g60佘山智造園。與利用土地容積率差做文章的存量工業(yè)土地二次開(kāi)發(fā)路徑不同，佘山智造園的容積率僅有1.0左右，沒(méi)有增量土地面積，且租金低廉，給企業(yè)進(jìn)一步讓利。
那么，如何打平土地收購(gòu)、新建廠房等近4億元的成本？
該模式關(guān)鍵是，高稅收與低租金的聯(lián)動(dòng)——企業(yè)入駐園區(qū)有門(mén)檻，需要簽訂“租稅聯(lián)動(dòng)協(xié)議”，即企業(yè)每租賃1000平方米廠房，需納稅100萬(wàn)元，將租金與地方貢獻(xiàn)稅收掛鉤。佘山鎮(zhèn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，由于高度、容積率等限制，佘山鎮(zhèn)針對(duì)先進(jìn)制造業(yè)對(duì)現(xiàn)代廠房、特種廠房急迫需求，因地制宜建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房，“按照租金回報(bào)率以及稅收規(guī)模，預(yù)計(jì)將在7年內(nèi)回本?！备咂焚|(zhì)廠房，讓企業(yè)慕名而來(lái)。德資企業(yè)馮阿登納找了3年，跑遍滬上多個(gè)園區(qū)，終于在松江區(qū)佘山鎮(zhèn)g60佘山智造園租到了層高達(dá)10米以上的廠房。入駐園區(qū)僅半年，馮阿登納就納稅4500萬(wàn)元，下階段還將繼續(xù)擴(kuò)大產(chǎn)能。
02探索“以房換地”等新模式“
廠房不是自己的，心里始終不踏實(shí)。一旦搬遷，用于廠房、設(shè)備提升改造的資金就打水漂了。”松江區(qū)車(chē)墩鎮(zhèn)“專(zhuān)精特新”企業(yè)皓固的相關(guān)負(fù)責(zé)人王菊告訴記者，在來(lái)到松江車(chē)墩前，公司正準(zhǔn)備投資數(shù)千萬(wàn)元用于半導(dǎo)體無(wú)塵車(chē)間建設(shè)，但因?yàn)橹荒茏赓U廠房，始終下不了決心。后來(lái)，車(chē)墩鎮(zhèn)巧妙地結(jié)合土地二次開(kāi)發(fā)與“工業(yè)上樓”的模式，成功突破了工業(yè)土地瓶頸限制，建設(shè)集總部辦公、研發(fā)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)制造等功能于一體的新型工業(yè)廠房，使得像皓固這樣中等規(guī)模的“專(zhuān)精特新”企業(yè)，能夠以較低成本擁有屬于自己的廠房。
以皓固為例，在推動(dòng)“工業(yè)上樓”前，按照1.0容積率，建設(shè)6000平廠房，至少需要20畝土地。通過(guò)“向上突破”提升容積率，如今僅需要一棟占地?cái)?shù)畝的小樓。與此同時(shí)，車(chē)墩的工業(yè)園區(qū)也借此契機(jī)，順利完成了道路、廠房等基礎(chǔ)設(shè)施的全面更新，并實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代。在實(shí)踐中，車(chē)墩還探索出了一條新路——“以房換地”模式。相較于成本較高的政府收儲(chǔ)，“以房換地”模式的核心，在于對(duì)容積率的精妙運(yùn)用。
車(chē)墩鎮(zhèn)與一批低效用地產(chǎn)權(quán)人溝通，將零散的老廠房集中利用。“絕大部分老廠房的容積率都很低，有的占地10畝，僅有不到2000平的建筑面積。這一批老廠房單個(gè)占地不多，但加起來(lái)就有上千畝土地?！避?chē)墩鎮(zhèn)黨委書(shū)記高國(guó)相告訴記者，通過(guò)“以房換地”模式，將這些零星的低效用地收集起來(lái)，以容積率2.5甚至更高的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)新型現(xiàn)代化廠房，將同等建筑面積的新廠房給予低效用地的產(chǎn)權(quán)人，“老的業(yè)主免費(fèi)拿到了新廠房，使用面積沒(méi)變，利益沒(méi)有受損?！币阅硞€(gè)占地10畝的廠房為例，其現(xiàn)狀建筑面積約2000平方米，空間利用效率極低。
通過(guò)提升容積率，這塊土地的建筑面積至少可以躍升至12000平方米，土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)重估。眼下，車(chē)墩鎮(zhèn)正在推進(jìn)上海莘莘學(xué)子創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目。車(chē)墩鎮(zhèn)政府和產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)商合作，鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)占兩成股份，通過(guò)廠房“五成銷(xiāo)售、五成自持”的策略，實(shí)現(xiàn)多方共贏。
03鼓勵(lì)園區(qū)自主轉(zhuǎn)型提高“畝產(chǎn)”
在上海盤(pán)活存量空間探索中，既有臨港、車(chē)墩這樣的土地收儲(chǔ)騰挪大手筆，也不乏園區(qū)自主轉(zhuǎn)型、提高畝產(chǎn)這樣的精細(xì)手段。寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)是機(jī)器人產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高地，其產(chǎn)值分別占全國(guó)和上海市的1/9和1/3，積聚了一大批機(jī)器人及智能制造相關(guān)企業(yè)。
據(jù)顧村鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)鄭楊透露，過(guò)去五年里，顧村鎮(zhèn)已成功盤(pán)活低效用地1600畝，為上海機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。顧村鎮(zhèn)的老牌企業(yè)上海羅浩斯集團(tuán)有限公司一直從事電氣機(jī)械和器材制造，早年拿了較大一塊土地，但近年來(lái)業(yè)務(wù)利潤(rùn)逐漸萎縮。在看到周邊企業(yè)轉(zhuǎn)型成功的經(jīng)驗(yàn)后，該集團(tuán)選擇主動(dòng)與鎮(zhèn)里對(duì)接，拿出50畝閑置用地，并利用自有資金和銀行貸款開(kāi)發(fā)“園中園”，轉(zhuǎn)型為服務(wù)企業(yè)的園區(qū)。
這種傳統(tǒng)企業(yè)自主轉(zhuǎn)型的模式，不僅減輕了政府收儲(chǔ)低效用地的財(cái)政壓力，區(qū)域也順勢(shì)完成了道路、廠房等基礎(chǔ)設(shè)施更新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。還有鼓勵(lì)企業(yè)自主改。在泥城鎮(zhèn)，許多早年間拿了地或簽了長(zhǎng)租約的企業(yè)，寧愿“捂”著土地做低端產(chǎn)業(yè)。泥城鎮(zhèn)政府并未視而不見(jiàn)，而是積極行動(dòng)起來(lái)，篩選出一批有轉(zhuǎn)型意愿的企業(yè)，量身定制包括廠房改擴(kuò)建、技改轉(zhuǎn)型等方案。這大幅調(diào)動(dòng)了企業(yè)的積極性，目前很多家都已經(jīng)拿出了轉(zhuǎn)型升級(jí)的方案。
松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)扮演起了“紅娘”的角色，為那些產(chǎn)業(yè)能級(jí)有待提升、轉(zhuǎn)型意愿強(qiáng)烈的傳統(tǒng)園區(qū)，引入一批專(zhuān)業(yè)平臺(tái)公司，助力園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)。以“佘山會(huì)”園區(qū)為例，引入新的平臺(tái)公司后，更名為“活水協(xié)同創(chuàng)新園”。園區(qū)內(nèi)部的硬件設(shè)施已從過(guò)去的破舊雜亂，蛻變成整潔且充滿現(xiàn)代工業(yè)氣息的風(fēng)貌；咖啡館、餐飲店、人才公寓等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，為入駐的企業(yè)和員工提供了便捷舒適的生活工作環(huán)境。洞涇鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)李子告訴記者，該園區(qū)積極推進(jìn)老廠房的改造升級(jí)，并與中北大學(xué)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同設(shè)立了“院士（專(zhuān)家）工作站、重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、技術(shù)研究中心”，推進(jìn)產(chǎn)學(xué)研用融合發(fā)展，努力打造洞涇招商引資的名片。據(jù)悉，近年洞涇鎮(zhèn)通過(guò)化零為整、清騰空間的方式，成功整合出了超過(guò)20萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)廠房面積。
04【記者手記】
土地是制造業(yè)發(fā)展的基石。很多制造業(yè)企業(yè)在步入一定的發(fā)展階段后，都渴望從政府或市場(chǎng)中購(gòu)置土地，以更好地滿足自身在空間拓展、成本控制及企業(yè)形象等多方面的綜合需求。但鑒于上海土地的稀缺性，政府在土地出讓時(shí)，必然要對(duì)企業(yè)的稅收產(chǎn)出以及投資強(qiáng)度等方面設(shè)置門(mén)檻。這門(mén)檻，既是對(duì)企業(yè)實(shí)力的一次考驗(yàn)，也是對(duì)“好項(xiàng)目”的一次篩選?！昂庙?xiàng)目”的標(biāo)準(zhǔn)，并非一成不變。稅收、營(yíng)收等硬指標(biāo)固然重要，但產(chǎn)業(yè)賽道、成長(zhǎng)性等軟實(shí)力同樣不可忽視。
周期型產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)力與不穩(wěn)定性、消費(fèi)型產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定性與低增速、成長(zhǎng)型產(chǎn)業(yè)的高增速與高風(fēng)險(xiǎn)……這些特性都使得“好項(xiàng)目”的評(píng)判變得復(fù)雜。當(dāng)政府部門(mén)以前瞻性眼光、多維視角遴選出一批批“好項(xiàng)目”后，新的問(wèn)題來(lái)了——在供地名單上，一批“好項(xiàng)目”在排隊(duì)，排在后面的企業(yè)可能會(huì)等不及，為了發(fā)展而遠(yuǎn)走他鄉(xiāng)?！昂庙?xiàng)目不缺土地”是大城市招商引資的一句響亮口號(hào)。但相關(guān)政策從“紙上”落到“地上”，需要克服諸多困難，如地塊權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜、盤(pán)活利用成本高等。這就需要市、區(qū)職能部門(mén)強(qiáng)化對(duì)屬地的支撐，共同啃下這些硬骨頭。
騰出土地，優(yōu)化空間，除了自上而下的體制機(jī)制優(yōu)化，也需要基層拿出擔(dān)當(dāng)和作為，創(chuàng)新土地二次開(kāi)發(fā)模式，倒逼傳統(tǒng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，以適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。
