慧產(chǎn)科技集團(tuán)
官方公眾號(hào)
招商洞察
招商熱點(diǎn)精準(zhǔn)洞察
慧立方
聚智慧、立產(chǎn)業(yè)、興地方
一、背景與意義
隨著土地資源愈發(fā)珍貴，眾多地區(qū)面臨著大量存量用地的有效利用問(wèn)題，這些用地包括閑置工廠、倉(cāng)庫(kù)及廢棄商業(yè)設(shè)施等。通過(guò)招商引資激活這些存量用地，不僅能顯著提升土地利用效率，防止資源浪費(fèi)，還能為地方經(jīng)濟(jì)注入新的增長(zhǎng)動(dòng)力，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。
二、主要模式
（一）功能轉(zhuǎn)換型招商引資
一些老工業(yè)城市將廢棄工廠區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，如北京的798藝術(shù)區(qū)，原為電子工業(yè)廠房，通過(guò)招商引資，吸引了眾多藝術(shù)家、畫(huà)廊及創(chuàng)意工作室入駐。這種功能轉(zhuǎn)換不僅保留了建筑的工業(yè)特色，還賦予了其新的文化價(jià)值。此模式能充分利用存量建筑的空間與結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，降低拆除重建成本，同時(shí)帶動(dòng)周邊文化旅游發(fā)展，提升區(qū)域形象。
（二）產(chǎn)業(yè)升級(jí)型招商引資
針對(duì)傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)中的低效制造業(yè)用地，如蘇州工業(yè)園區(qū)，通過(guò)引進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)，對(duì)部分傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行重新規(guī)劃與招商。原有低效企業(yè)因技術(shù)落后或市場(chǎng)萎縮而未能充分利用土地，新入駐的高新技術(shù)企業(yè)則帶來(lái)了先進(jìn)的技術(shù)與管理經(jīng)驗(yàn)，顯著提高了土地產(chǎn)出效率。此模式有助于推動(dòng)地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高端化、智能化、綠色化轉(zhuǎn)型，形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
（三）合作開(kāi)發(fā)型招商引資
地方政府或土地所有者與開(kāi)發(fā)商、企業(yè)等合作，共同開(kāi)發(fā)存量用地。例如，某城市閑置商業(yè)用地與大型商業(yè)地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)，政府提供土地資源和政策支持，企業(yè)負(fù)責(zé)規(guī)劃、建設(shè)與招商，將閑置土地打造成繁華商業(yè)中心。此模式整合了政府與社會(huì)資本的資源優(yōu)勢(shì)，有效分擔(dān)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，社會(huì)資本的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力保障項(xiàng)目順利推進(jìn)，政府的政策支持則創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境。
三、面臨的問(wèn)題
（一）土地產(chǎn)權(quán)和規(guī)劃調(diào)整復(fù)雜
存量用地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，涉及多個(gè)主體，需清晰梳理產(chǎn)權(quán)歸屬，增加交易成本與時(shí)間成本。同時(shí)，土地用途規(guī)劃調(diào)整受限，需經(jīng)嚴(yán)格審批。例如，某城市工業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地需協(xié)調(diào)多部門(mén)，經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間論證審批，影響招商引資進(jìn)度。
（二）基礎(chǔ)設(shè)施配套不足
存量用地所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施可能無(wú)法滿足新引進(jìn)企業(yè)需求。如老廠房改造的創(chuàng)意園區(qū)，周邊交通、水電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施需升級(jí)改造，增加招商引資難度。
（三）招商難度較大
存量用地可能因位置不佳、地塊形狀不規(guī)則、周邊環(huán)境復(fù)雜等問(wèn)題吸引力有限。且相比新建用地，存量用地在土地使用年限、建筑質(zhì)量等方面存在劣勢(shì)，需創(chuàng)新招商策略。
四、對(duì)策建議
（一）優(yōu)化土地產(chǎn)權(quán)和規(guī)劃調(diào)整機(jī)制
建立存量用地產(chǎn)權(quán)梳理機(jī)構(gòu)，簡(jiǎn)化產(chǎn)權(quán)交易程序，明確產(chǎn)權(quán)歸屬。政府應(yīng)建立靈活的土地規(guī)劃調(diào)整機(jī)制，簡(jiǎn)化用途變更審批程序，降低企業(yè)入駐成本，加快盤(pán)活進(jìn)程。
（二）加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)
政府應(yīng)加大存量用地所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，通過(guò)專項(xiàng)債券、PPP模式等籌集資金。明確基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)責(zé)任主體，確保新引進(jìn)企業(yè)需求得到滿足，改善存量用地硬件條件，提高吸引力。
（三）創(chuàng)新招商策略
根據(jù)存量用地特點(diǎn)，制定個(gè)性化招商方案。如利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引成本敏感中小企業(yè)，或主打文化創(chuàng)意與旅游產(chǎn)業(yè)。利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等手段精準(zhǔn)招商，提高招商效率，精準(zhǔn)定位目標(biāo)企業(yè)，增加招商引資成功率。
綜上所述，通過(guò)優(yōu)化機(jī)制、加強(qiáng)建設(shè)、創(chuàng)新策略，可以有效盤(pán)活存量用地，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。（報(bào)送單位：江蘇新沂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）
